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河北省房地产估价师制度与政策:最高额抵押权转让考试试题

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河北省房地产估价师制度与政策:最高额抵押权转让考试试 题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及 格。 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最 符合题意) 1、决定税收的课税范围,是区别征税与不征税的主要界限,也是区别 不同税种的主要标志。 A:课税主体 B:税率 C:税基 D:课税对象 E:执行层的组织协调 2、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行,从公开市 场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看,房地产权益 资金主要来源于__。 A.商业银行 B.储蓄机构 C.私人投资者 D.机构投资者 3、房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的开 发企业核发__。 A.《住宅质量保证书》 B.《住宅使用说明书》 C.《暂定质量证书》 D.《暂定资质证书》 4、某住房置业担保公司实有资本5亿元,其担保的贷款余额不得超过亿 元。(2009年试题) A:50 B:100 C:150 D:200 E:执行层的组织协调 5、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800 元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相 同,则明智的购买者会选择__。

A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一 6、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A.最低价格 B.最高价格 C.*均价格 D.成交价格 7、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置 率,但未考虑运营费用差异的是。 A:毛租金乘数法 B:潜在毛收入乘数法 C:有效毛收入乘数法 D:净收益乘数法 E:工业用地的监测点评估价格 8、下列不符合工程建设定额特点的是__。 A.稳定性 B.系统性 C.统一性 D.权威性 9、某成片荒地面积,进行“七通一*”的开发后分块有偿转让,开发成 本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期 为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转 让土地的应计成本是元/㎡ A:310.61 B:321.60 C:477.87 D:494.77 E:工业用地的监测点评估价格 10、自年以后,城镇住房制度改革取得了重大突破,掀起了第一轮房改 热潮。 A:1978 B:1982 C:1986 D:1987 E:房地产估价机构必须加盖*

11、()既看不出数据的离散程度,也不能反映*、远期数据变化的趋 势,因此一般在要求不太高的情况下适用。 A.简单*均法 B.回归分析法 C.移动*均法 D.加权*均法 12、土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者未申请续期,或 虽申请续期但未获批准的,土地使用权由国家__收回。 A.有偿 B.补偿 C.无偿 D.根据情况确定 13、下列关于拍卖行为的表述中,错误的是。 A:拍卖人应公开展示拍卖标的,允许竞买人查看、检验标的物 B:除法律、法规另有规定外,拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C:委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D:委托人与拍卖人是*等的民事主体 E:执行层的组织协调 14、下列房地产投资项目经济评价基础参数中,属于收益相关指标的是 __ A.出租率 B.基准收益率 C.成本利润率 D.财务杠杆比率 15、预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋 增,则预计其价格会__。 A.上升 B.下降 C.不变 D.升降难定 16、由“五项因素”构成的租金叫__。 A.商品租金 B.成本租金 C.准成本租金 D.福利租金 17、在买方报价拍卖中,只有__才是要约表示。 A.拍卖人宣布的起拍价

B.拍卖师的报价 C.拍卖的保留价 D.竞买人的报价 18、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为 80m2,每*方米使用面积的价格为3000元/m2,则住宅每*方米建筑面 积的建筑价格为__元。 A.2400 B.2580 C.2607 D.2760 19、某建筑物的建筑面积为2 000㎡,占地面积为3 000 ㎡,现在重新获 得该土地的价格为800元/㎡,建筑物重置价格为900元/㎡,而市场上该 类房地产正常交易价格为1 800元/㎡,则该建筑物的成新率为。 A:44% B:50% C:67% D:86% E:工业用地的监测点评估价格 20、拆除公益事业用房的货币补偿,通过__确定其价格。 A.成本核算 B.协商 C.评估 D.房地产管理部门规定 21、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格.通过市场调研,获得 该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、 第3列所示.用*均增减量趋势法估计,该宗房地产2008年的价格为. A:8 485元/㎡ B:8 820元/㎡ C:8 500元/㎡ D:8 584元/㎡ E:工业用地的监测点评估价格 22、以下不属于经营性用地的是()。 A.工业用地 B.旅游用地 C.娱乐用地 D.商品住宅用地 23、经营成本是指房地产产品__时,将开发产品成本按照国家有关财务

和会计制度结转的成本。 A.出售与出租 B.开发 C.建设 D.管理 24、起修正作用的一般原则中,又称为审慎原则、保守主义。 A:形式重于实质原则 B:实质重于形式原则 C:重要性原则 D:谨慎原则 E:执行层的组织协调 25、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出 售时的价格为5616万元,资本化率为8%,则该写字楼目前的收益价格 为。 A:4858万元 B:5200万元 C:2700万元 D:6264万元 E:工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以 上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个 选项得 0.5 分) 1、下列关于减价拍卖的说法中,正确的是__。 A.减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖” B.是一种价格下行的拍卖,即拍卖品的报价由高到低,依次递减,直 到有人应价,即告成交 C.根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种 D.遵循谁叫价谁要约的原则,另一方表示接受即为承诺,拍卖合同即 告成立 E.减价拍卖皆为买方报价拍卖 2、在房地产市场状况分析的内容中,对于需求分析中的是第一步。 A:需求影响因素分析 B:吸纳率分析 C:需求预测分析 D:市场购买者的产品功能需求 E:借款合同 3、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到

书面复核估价申请之日起内给予答复。 A:5日 B:7日 C:10日 D:15日 E:执行层的组织协调 4、房地产*面图包括。 A:房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B:房产分幅*面图 C:房产分丘*面图 D:房屋分层分户*面图 E:房产分幅位置图 5、赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营,购买 价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为 10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备 付率为。 A:0.12 B:0.21 C:1.26 D:2.05 E:借款合同 6、房地产业是房地产开发活动的__。 A.策划者 B.组织者 C.监督者 D.实施者 E.发包者 7、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发,满两年未动工开 发的可以__。 A.无偿收回土地使用权 B.有偿收回土地使用权 C.无偿出租土地使用权 D.无偿出让土地使用权 8、常用的采暖方式包括。 A:集中采暖 B:局部采暖 C:区域供热

D:分散采暖 E:集体供热 9、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。 A:使用商业汇票的单位,必须是在银行开立账户的法人 B:商业汇票在同城和异地均可使用 C:签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础 D:商业汇票一律不记名,允许背书转让 E:商业汇票由银行印制和发售 10、一个估价项目中的估价时点,本质上是由__决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 11、金融机构进行项目贷款审查时,要进行工作。 A:客户评价 B:项目评估 C:担保方式评价 D:贷款综合评价 E:环境评价 12、下列控制性详细规划指标中,不属于环境容量控制指标的是__ A.容积率 B.绿地率 C.建筑密度 D.建筑后退红线距离 13、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区,核定销售价 格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2,此时四个小 区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43,则可以判定 __。 A.在任何情况下,丁的需求价格弹性最大 B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C.在任何情况下,乙的需求价格弹性最小 D.此时乙的需求价格弹性最大 14、定租金时,一般应首先根据确定一个基础租金。 A:业主希望达到的投资收益率目标 B:抵押贷款还本付息 C:经营费用 D:空置损失

E:收租损失 15、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,这 类房地产主要包括 A:图书馆 B:钢铁厂 C:空置的写字楼 D:单纯的建筑物 E:加油站 16、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务,同时张某借给杨某的现金 足以保证张某履行债务,杨某到期却拒不偿还,法院因此向杨某发出履 行到期债务的通知,但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行,法 院因此可以裁定对__的财产强制拍卖。 A.张某 B.张某或杨某 C.杨某 D.张某和杨某 17、从价值量来衡量,产权调换与货币补偿是__。 A.不等价的 B.等价的 C.有时等价,有时不等价 D.无从判断 18、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元,其 中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2,该部分的房地价值为 126万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为__。 A.5.00% B.5.25% C.5.42% D.5.75% 19、年利率为6%,存款额为1000元,存款期限为1年,计息12次,则年 终本利和为()元。 A.1060 B.1060.9 C.1061.36 D.1061.68 20、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人 均住房面积的__。 A.30%

B.40% C.50% D.60% 21、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括。 A:待开发房地产的价值 B:待开发房地产取得的税费 C:续建开发成本 D:销售费用 E:销售税金 22、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。 A.开发利润 B.销售收入 C.投资收益 D.成本利润 23、在有保留价的拍卖中,再拍卖的保留价一次拍卖。 A:略低于 B:略高于 C:等于 D:可高于也可低于 E:执行层的组织协调 24、因企业被收购兼并或合并,房地产权属__。 A.随之转移 B.不转移 C.可转可不转 D.由双方决定 25、下列关于名义利率与实际利率的表述中,正确的有。 A:当计息周期为一年时,年名义利率等于年实际利率 B:实际利率真实地反映了资金的时间价值 C:名义利率真实地反映了资金的时间价值 D:名义利率相同时,计息周期越短,名义利率与实际利率的差值就越 大 E:计息周期相同时,名义利率越小,名义利率与实际利率的差值就越 大




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